高调公布2012年销售目标的SOHO中国，却遭遇了机构的集体质疑。

2月8日，SOHO中国有限公司(SOHO中国，0410.HK)对外宣称，公司2012年的销售目标为230亿元。但其后一天，高盛发表研究报告称，预计SOHO中国今年的合约销售额为117亿元。2月10日，瑞银也发布报告称，预计SOHO中国2012年的销售额为166亿元。

由于对SOHO中国销售的看空，瑞银将其由“买入”下调至“中性”。而花旗银行也调低了SOHO中国的目标价。

不仅仅是对销售目标的集体看空，更多业界人士普遍认为，SOHO中国还面临散售后遗症、烂尾楼后遗症、外滩项目权属之争等诸多棘手问题。

一个项目的百亿差距

在2月8日的媒体电话会议上，SOHO中国董事长潘石屹和公司财务总裁唐正茂对外宣称，公司2012年的销售目标为230亿元。与2011年的实际销售额109亿元相比，需增长约111%。

事实上，2011年SOHO中国的销售目标也是230亿元，但当年实际销售额缩水过半。

“去年上半年的时候，我们没有太多的可售资源，没有新的项目的预售推出，所以某种程度上我们错过了一定的时机。”唐正茂说，“到了去年第四季度，整个市场的流动性紧缩，对我们的销售也有一定的影响。”

对于230亿元的年度销售目标，众多机构表示出了担忧。2月9日，高盛发表研究报告指出，SOHO中国今年合约销售目标预期约117亿元。

早在2011年12月8日，高盛就将SOHO中国2011年和2012年的每股盈利预测下调52%、17%，销售预期降低35%及36%。

继高盛看空SOHO中国2012年销售前景后，2月10日，瑞银也发布报告称，SOHO中国2012年销售额预期为166亿元，约为年度销售目标的72%。瑞银甚至将SOHO中国股票由之前的“买入”下调至“中性”。

在此前1月9日，花旗银行也将SOHO中国的目标价由6.09元调低至5.49元，给予中性评级。

SOHO中国与众多机构在2012年销售额上的不一致，主要的原因在于其望京SOHO销售额的分歧。SOHO中国认为，望京SOHO今年可为其带来145亿元的销售贡献，但高盛则预计该项目今年的销售额或仅有38亿元。

记者查阅资料发现，目前SOHO中国在售的项目为：北京的望京SOHO、SOHO嘉盛中心、光华路SOHO、SOHO·尚都、朝外SOHO、丹棱SOHO，上海的SOHO中山广场，共7个。

据唐正茂透露，SOHO中国目前手中持有预售证的项目资源已达240亿元，全年可达300亿元以上。他表示，今年销售的主要来源将是望京SOHO和上海的SOHO中山广场。

但如果占SOHO中国2012年销售目标超过一半的望京SOHO不能如期完成既定销售额，将对SOHO中国产生很大的影响。

而在2012年，SOHO中国计划投入约100亿元于土地和项目的收购，另外加上40亿元左右的项目建安成本和2011年所购项目或土地延期下来的约40亿元支出款，不计算相关税费的合计支出额约180亿元。

一旦SOHO中国如高盛或瑞银预测的那样，则销售额无法覆盖SOHO中国2012年的支出，这将会严重影响SOHO中国的资金链。

速成路线的品牌损失

不仅仅是销售额，业界对其商业模式也提出了诸多质疑。

一位投行人士在接受本报记者采访时说，SOHO中国在未来将面临散售后遗症、烂尾楼后遗症等一系列管理问题，以及外滩项目权属之争等问题。

“我们在写字楼选点的时候，发现所有挂有SOHO的写字楼，其品牌形象和租金都不怎么高。”该人士说。他表示，以往的北京写字楼市场调查，发现SOHO中国的写字楼比同等写字楼每平方米的价格每天少1～2块钱。

“如果是商业写字楼的话，就不能破坏它的市场，要卖整层，否则就会成为另一个建外SOHO。”该投行人士认为散售必将影响品牌的长远发展。

但潘石屹显然有自己的看法。他在博客中写道，该模式是在过去10年时间根据市场反馈做出的选择。他指出，在SOHO中国开发的65座大楼中，销售之前，总有许多机构要来洽谈，整栋购买。这种机构整栋购买常带有一些额外的、公司不能允许的附加条件。

“因为也看到其他公司整栋销售过程中出现的各种腐败现象，所以最后的结果是SOHO中国的项目没有一座销售给机构。更多具备购买力的客户仍是中小型客户。”潘石屹在其博客中称。

除散售后遗症问题之外，上述投行人士认为SOHO中国也存在烂尾楼后遗症问题。据了解，2009年至今，SOHO中国做过的18个项目中，有9个在接手前是空置、烂尾项目，占据了半壁江山。SOHO中国也被业内称为“烂尾楼专业户”。

“与散售后遗症一样，SOHO中国走的是速成路线，这样会坏了品牌。”该投行人士表示，烂尾楼一般都会有产权纠纷、质量等相关问题，SOHO中国只是将烂尾楼用自己的品牌包装一下然后卖出去，楼还是那个楼，原来的很多问题以后可能会陆续爆发出来。

潘石屹显然也意识到这个问题，公开表示去年SOHO中国共斥资154亿元收购商业地产项目，今年公司将谨慎收缩战线，并购目标仅针对土地，烂尾楼、在建工程等将不再考虑。

但问题在于，如果SOHO中国不做烂尾楼，则将会对其收入和资金周转产生影响。不做烂尾楼的消息传出后，市场给出了最直接的反应，SOHO中国股价应声而降，几个交易日连续下跌近10%。

除此之外，上述投行人士还认为SOHO中国收购的外滩项目具有很大的不确定性。2011年12月29日，SOHO中国宣布收购外滩项目50%股权，随后，占外滩项目另外50%股权的复星国际发布公告称，对这一交易“感到惊讶”，并将“采取一切手段维权”。